Продажа квартиры с незаконной перепланировкой 2019

Содержание
  1. Продажа квартиры с перепланировкой – в 2019 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления
  2. Зачем это нужно
  3. Подробная инструкция и документы
  4. Возможные варианты
  5. Согласование
  6. Торги
  7. Ипотека
  8. Как оформить продажу квартиры с перепланировкой
  9. Самовольные изменения
  10. Если незаконно и как это решить
  11. Оценка и практика
  12. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2019 году
  13. Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства
  14. Разновидности запрещенных работ
  15. Как устанавливается факт незаконной перепланировки
  16. Сроки вынесения решения
  17. Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц
  18. Что будет, если не платить
  19. Как законно избежать наказания
  20. Узаконивание перепланировки
  21. Куда обращаться
  22. Какие документы понадобятся
  23. Сроки рассмотрения дела
  24. Расходы
  25. Что делать, если узаконить не получится
  26. Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой
  27. Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку
  28. Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры
  29. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019 году
  30. Виды перепланировок
  31. Вопрос возможности
  32. Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку
  33. Квартира с перепланировкой и ипотека
  34. Санкции за незаконную перепланировку
  35. Как выявляют незаконную перепланировку
  36. Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
  37. Неузаконенная планировка при продаже квартиры
  38. Перепланировки запрещенные и разрешенные в 2019
  39. Как продать жилье с незаконной перепланировкой в 2019
  40. Варианты разрешения ситуации в 2019
  41. Что такое перепланировка

Продажа квартиры с перепланировкой – в 2019 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой 2019

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций.

Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку.

Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества.

Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

  • паспорта лиц, участвующих в процедуре;
  • документы на имущество;
  • договор купли-продажи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

  1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
  3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
  4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
  5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
    • сам договор;
    • разрешение иных собственников при их наличии;
    • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
    • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
    • состояние лицевого счета;
    • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

  • погашение расходов на судебные разбирательства;
  • восстановление помещений пострадавших;
  • выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

  • использование помещения не по прямому назначению;
  • нарушение интересов и прав других граждан;
  • разрушение имущества;
  • иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит.

Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны.

Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2019 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

  • покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
  • стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
  • если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

Простая К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.
Сложная К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции.

Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии.

Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный.

Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

Оценка и практика

В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки. Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены. В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.

Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.

Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2019 году

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой 2019

Собственник жилого помещения имеет право изменять его по своему усмотрению. Но некоторые виды работ должны быть согласованы с жилищными органами. В противном случае последствия будут неприятными. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2019 году.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

  • Физические лица — 2-2,5 тысяч рублей.
  • Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
  • Должностные лица — 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

  • Граждане — до 5 тысяч рублей.
  • Организации – до 300 тысяч рублей.
  • Должностные лица — до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

  • не ухудшает условия проживания иных жильцов;
  • не влечет изменения условий эксплуатации дома;
  • сохраняет общий доступ к инженерным системам;
  • не нарушает пригодность помещения к проживанию;
  • не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
  2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
  3. Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

  • Отрицательное решение жилищного органа.
  • Технический паспорт недвижимого объекта.
  • Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
  • Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

  1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
  2. Заказ нового кадастрового документа – от 1000 рублей.
  3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 1000 рублей.
  5. Подача искового заявления в суд – 1000 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его.

В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/nezakonnaya-pereplanirovka-kvartiry.html

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2019 году

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой 2019

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  • об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
  • о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  • Жилищный кодекс РФ
  • СанПиН и СНиП
  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  • разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • сдвиг санитарных приборов;
  • перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  • перенос перегородок с одного места на другое;
  • замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  • соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  • объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  • расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  • создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  • перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  • высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  • несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  • возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  1. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  2. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  3. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  • заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
  • написать заявление на согласование переустройства
  • приложить паспорт владельца жилого помещения
  • добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
  • как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
  • необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:

(12 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy

Неузаконенная планировка при продаже квартиры

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой 2019

Чем грозит неузаконенная перепланировка квартиры? Любые переустройства в стенах вашего жилища требуют согласования с БТИ и Жилищной службой.

В случае разоблачения безотчетного перепланирования жилья его владелец обязан уплатить штраф (статья 7 пункт 21 КоАП РФ), и далее безоговорочно узаконить ее в БТИ, Жилищной инспекции, либо пройти судебный процесс или привести все в изначальное состояние.

Справка. Статья 7.21.

КоАП России «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» указывает, что самовольное переустройство жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1 500 руб. А самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах обойдется собственнику в 2000 – 2500 руб.

Тема правомерности перепланировок недвижимости поднимается в следующих нормативных актах:

  • постановление правительства Москвы №508 в редакции №840-ПП. Диктует условия оформления, регистрации, проектирования и передачи к проверке готовых перепланировок;
  • санитарные правила и нормы;
  • строительные нормы и правила;
  • статьи 25 и 26 Жилищного кодекса РФ;
  • постановление Правительства РФ №25 от 21.01.2006 года «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями».

Перепланировки запрещенные и разрешенные в 2019

Продавцу следует прибегнуть к консультации знающего риелтора. Эксперт объяснит, к какому типу вмешательства принадлежит совершённая реконструкция.

Случаи разрешенной перепланировки жилья:

  • перенос дверей в навесных стенах, а также самих стен;
  • перемещение сантехники, замещение ванны на душевую кабинку;
  • демонтаж антресолей;
  • замена оконных или дверных блоков на другие без изменения площади проемов;
  • натяжные потолки и другая ремонтная «косметика».

Следующие, более глубокие изменения требуют согласования и предварительного анализа:

  • увеличение площади кухонь, санузлов за счет жилых комнат;
  • соединение площади балкона с другими помещениями;
  • врезание дополнительных оконных и дверных проемов;
  • демонтаж подоконного блока (между лоджией и комнатой, кухней);
  • переустановка газовых приборов;
  • слияние квартир и комнат.

При простых перепроектировках, не касающихся межквартирных или несущих стен, перегородок, диафрагм жесткости, получится передать жилье новому владельцу, уступив ему уместную разницу. Сложную перепланировку следует узаконить продавцу до сделки, обратившись к специалистам.

Особое внимание контролирующих органов привлекают однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Перепланировка этих объектов сопряжена с повышенным риском, особенно когда нет на то разрешения экспертов.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Как продать жилье с незаконной перепланировкой в 2019

Выставляя на продажу недвижимость с преобразованиями, выходит так, что собственник предоставляет бумаги с техническим, кадастровым планами на один объект, а по факту продает абсолютно другой, отличный по расположению перегородок и по метражу. Посмотрим далее, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения и нужно ли вообще узаконивать перепланировку квартиры при продаже.

В соответствии с нормативными протоколами, перемену планировки жилища следует узаконить еще до начала сделки, однако реальность бывает непредсказуема. Необходим такой порядок: получить одобрение компетентных органов, затем перейти к реконструкции, и в завершении – оформить техпаспорт и кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Примечание. Иногда понадобится также приобретение нового свидетельства о регистрации на недвижимость, в том случае, если после проведенных работ поменяются пропорции жилой и полезной площадей.

Итак, официальная процедура узаконивания переделок обеспечит беспрепятственное совершение сделки купли-продажи и по хорошей цене. Но как же обстоит дело с продажей квартиры с перепланировкой без согласования?

На рынке недвижимости активно практикуются случаи, когда на продажу размещаются площади с нелегальными преображениями, более того, эти варианты находят своего покупателя.

Получается, что покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой вполне доступна. Что делать в случае, если купил квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Данная сделка допустима исключительно при осознанном подходе нового владельца, который понимает и предвидит, что его в ближайшем будущем ожидает процедура легализации перепланировки. Будущий собственник должен быть готов к финансовым, временным, даже психологическим затратам, связанным с данными действиями.

Справка. Продажа квартиры с нелегальными вмешательствами в ее конструкции реальна: закон не налагает вето на операции с подобным недвижимым имуществом, но одновременно с этим квалифицированные службы обладают правом объявить сделку недействительной.

Продавцу квартиры с незаконным ремонтом следует вести открытую политику, не скрывать факт реконструкции в доме. Нужно также знать, что стоимость объекта с неправомерной планировкой дешевле на 20%, и это расхождение в целом приемлемо в сравнении с незначительными затратами на оформление.

Может пригодиться:

Где и как быстро и выгодно продать квартиру

Как избежать обмана при сделке купли-продажи квартиры

Варианты разрешения ситуации в 2019

Если вы согласны на сделку с несанкционированной перепланировкой, вы соглашаетесь и на значительное снижение стоимости квартиры. Нужно учитывать, что последствием может стать разоблачение: при оформлении свежего техпаспорта сотрудники бюро обнаружат несоответствие данных.

Если с момента регистрации недвижимости не прошло еще 5 лет, по истечении которых закон взывает к получению нового технического паспорта, то риск раскрытия тайны для собственника практически отсутствует.

Еще один поворот событий – собственнику можно добровольно приступить к процедуре оформления перепланировки. В этом случае есть специальная опция — срочное оформление за повышенную плату. Однако именно добровольное обращение за законностью планировки и стоит выбрать, это избавит вас от штрафов или более серьезных мер.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Что такое перепланировка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

Источник: https://prioritetspb.ru/2019/01/neuzakonennaya-planirovka-pri-prodazhe-kvartiry/

Право на закон
Добавить комментарий