Сделка по продаже квартиры как происходит

Содержание

Сделка купли-продажи квартиры в ипотеку

Сделка по продаже квартиры как происходит

Покупка недвижимости, особенно с помощью банка, представляется многим запутанной и сложной процедурой. На самом деле алгоритм заключения сделки купли-продажи квартиры с ипотекой прост, а порядок регистрации договора в госорганах строго регламентирован и прозрачен. Узнаем о каждом этапе.

Для продавца нет никакой разницы, как покупатель будет рассчитываться с ним: собственными средства или позаимствованными у банка. Разве что процедура становится длительной, а деньги продавцу перечисляются только на расчетный счет. Таков порядок.

Оснований опасаться, что продавец получит меньше денег за квартиру в ипотеку, нет: банк не взимает комиссию за перевод, а все расходы по оформлению ипотеки несет на себе покупатель.

Этапы сделки

Как именно происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, регламентировано государством. Она описана в законе об ипотеке. Несмотря на то, что в основном суетиться предстоит покупателю, продавец тоже может заглянуть в этот акт, чтобы быть знакомым с особенностями процедуры и порядком оформления.

В целом алгоритм состоит из таких этапов:

  1. Сбор необходимой документации для заключения договора. Список определяется индивидуально в каждом отдельном случае, в большинстве случаев его можно запросить в банке.
  2. Заключение предварительного договора. Это важный этап сделки продажи квартиры в ипотеку, так как он позволяет обезопасить продавца от отказа покупателя приобретать жилье.
  3. Заключение и подписание основного договора.
  4. Сдача документов на регистрацию в МФЦ или напрямую в Росреестр. Также можно использовать электронную регистрацию сделки, но только в Сбербанке.
  5. Проведение окончательных расчетов с покупателем. Так как тот берет ипотеку, эта процедура имеет свои особенности. Банк в обязательном порядке переводит деньги на расчетный счет продавца, но иногда применяют аккредитив и другие способы.

Этот порядок верен, но покупатель проходит еще один этап — подача заявки в банк. Вот с чего рекомендуют начать эксперты:

Что касается расходов, то продавец должен будет оплатить:

  • получение некоторых видов документов;
  • оформление договора профессиональным юристом (пополам с покупателем).

Расходы на уплату госпошлины и перевод средств в пользу продавца несет покупатель.

Документы для оформления

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотеке продавцу понадобится сдать в банк следующие документы:

  • Паспорта всех собственников квартиры, в том числе не проживающих на жилплощади.
  • Кадастровый паспорт. Обычно банки требуют, что он был не старше 5 лет, поэтому, если он совсем старый, лучше обновить его. Эта услуга платная – точную стоимость назовут в БТИ (обычно в пределах 1-2 тыс. рублей).
  • Технический паспорт. По срокам – аналогично. Выдают там же – в БТИ.
  • Разрешение на перепланировку. Если перепланировка согласована – то этот документ уже имеется. Если же нет – сначала нужно узаконить перепланировку, потом – получить необходимые документы. Сведения о перепланировки включаются в кадастровый паспорт, так что его тоже придется обновить.
  • Выписка из ЕГРН. С 2016 года она заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Выписка оформляется в Росреестре либо МФЦ. Срок ее действия – всего 5 дней, так что ее можно заказывать непосредственно перед подачей документов в банк. Стоимость госпошлины за выдачу выписки – 200 рублей.
  • Правоустанавливающая документация. Это бумаги, на основе которых продавец стал владельцем имущества. Это может быть договор купли-продажи, ордер на приватизацию, завещание, и т.д.
  • Оценка стоимости жилья. Чаще всего ее заказывает и оплачивает покупатель, но если продавец настаивает на конкретной цене, он может заказать оценку самостоятельно. Документ нужен банку в обязательном порядке, т.к. он подтверждает рыночную стоимость залогового имущества.
  • Справка о составе семьи. В ней указывается, кто именно проживает на жилплощади. Она нужна, чтобы подтвердить, что в квартире не прописаны пропавшие без вести, заключенные в тюрьму и др. подобные лица, которые впоследствии смогут оспорить оформление сделки купли-продажи.

На этапе оформления документов запаситесь терпением и будьте внимательны.

Вся эта документация необходима, чтобы банк убедился в юридической чистоте сделки. Поэтому не важно, как происходит сделка продажи квартиры по ипотеке, документы готовить придется в любом случае. Это самый важный этап.

Дополнительно банк может запросить:

  • разрешение на продажу от органа опеки, если в числе собственников значатся дети или недееспособные граждане;
  • решение суда о признании безвестно пропавшего умершим, если таковой значится в числе владельцев жилья;
  • разрешение на продажу от соседей, которые имеют приоритетное право выкупа жилья (актуально для коммунальных квартир и МЖК);
  • справку от нотариуса, что иных наследников у умершего не имеется, если продается унаследованная квартира в срок до 1 года с момента смерти прежнего владельца;
  • согласие супруга или супруги на продажу, если он (она) не значатся в числе собственников.

Покупатель может затребовать справку от коммунальных служб, что у продавца нет долгов по квартплате, на ее оформление нужно заложить время. Но эти документы не нужно предъявлять банку или для подписания договора.

Порядок заключения договора

Чтобы обезопасить себя от потери времени, рекомендуется сопроводить первоначальный этап сделки по продаже квартиры по ипотеке составлением предварительного договора и взять у покупателя задаток.

Предварительный договор является предпосылкой для составления основного договора. В нем прописывают ключевые сведения об участниках сделки и предмете продажи, однако его цель – обязать продавца продать, а покупателя – приобрести указанное имущество в конкретный срок.

По обоюдному желанию стороны могут расторгнуть предварительный договор без всяческих юридических последствий.

Предварительный договор нигде не регистрируется и имеет ценность только для участников сделки

Что касается задатка, то обычно в его качестве покупатель передает продавцу 100-200 тыс. рублей для подтверждения своих намерений. При заключении договора задатка у сторон возникают обязательства:

  • Продавец не может больше никому продать свою квартиру. Если он это сделает, то вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  • Покупатель обязан купить квартиру. Если он откажется это сделать, то задаток полностью остается в руках продавца.

То есть задаток дисциплинирует обе стороны и способствует более быстрому заключению сделки.

в договоре задатка особо обговариваются условия возврата денег при форс-мажорах, к которым покупатель может приравнять отказ банка выдавать ипотеку.

Соглашаться на это или нет – остается на усмотрение продавца. Чтобы полностью застраховаться, лучше заключать договор с покупателем, у которого уже есть одобренная ипотека.

Что касается непосредственно оформления договора купли-продажи квартиры по ипотеке, то он составляется по стандартной схеме:

  • в преамбуле указывается дата составления соглашения и населенный пункт, где производится регистрация сделки, а также номер договора;
  • далее приводятся данные участников купли-продажи, в том числе из паспорта;
  • подробно описывается предмет сделки – квартира – с указанием адреса, площади, этажа, числа комнат и т.п.;
  • указывается цена объекта и порядок расчета – упоминается число уже переданных средств по договору задатку, количество наличных и заемных средств, приводятся крайние сроки расчетов по обязательствам;
  • прописываются права и обязанности сторон, в т.ч. при форс-мажорах;
  • указываются особенности урегулирования возможных споров;
  • прописывается число экземпляров (в случае с ипотекой их три – по одному для банка, продавца и покупателя);
  • в конце ставится дата.

Один экземпляр договора передается в банк. Он составляет закладную, которая будет храниться в банковском сейфе вместе с договором.

Стороны, в том числе представитель банка, должны поставить подпись на каждой странице документа. Все страницы прошивают с помощью нитки, крепеж заклеивается описью с указанием даты сшивания и количеством страниц в документе.

Составление договора с ипотекой – достаточно сложная процедура, так как если банку что-то не понравится, он может отказаться подписывать его. Поэтому это лучше поручить профессиональному юристу или специалисту банка.

Проведение расчетов

Существуют три основные схемы проведения расчетов, которые использует банк для проведения ипотечных сделок. Договоренность об использовании одной из них должна быть достигнута еще на стадии предварительного договора, так как от нее зависит конкретный порядок сделки купли-продажи квартиры по ипотеке.

Чаще всего используют такие варианты:

  1. Безналичный перевод. Это самая простая схема. Покупатель оформляет ипотеку, но деньги на руки не получает ни он, ни продавец, они находятся фактически в банке. После завершения госрегистрации сделки продавец и покупатель обращаются в банк с выпиской из Росреестра – и банк переводит деньги на расчетный счет продавца.
  2. Аккредитив. Альтернативный вариант – деньги не выдаются участникам сделки, а переводятся на специальный счет. В договоре с банком прописывается, при каких условиях продавец может получить деньги с аккредитивного счета – например, после демонстрации подписанного договора купли-продажи и выписки из Росреестра. Способ не требует присутствия покупателя в банке.
  3. Банковская ячейка. Банк выдает ипотечнику средства наличными, но тут же изымает их и помещает в сейф. После предъявления выписки из Росреестра и договора деньги сможет забрать только продавец.

Все расходы по аккредитиву или аренде ячейки несет покупатель, и они не изымаются из общей суммы ипотеки. Однако в договоре с банком прописывается, до какого срока покупатель оплачивает данные услуги. Если продавец запоздает с получением средств, то разницу в днях будет доплачивать самостоятельно.

Регистрация права собственности

Финальный этап оформления сделки купли-продажи квартиры по ипотеке – сдача документов на госрегистрацию. Лучше всего сделать это через Многофункциональный центр – сроки будут значительно короче. Также можно воспользоваться опцией электронной регистрации сделки, но пока она доступна только в Сбербанке.

При выборе этого варианта продавцу достаточно просто сдать документы в банк и получить деньги за квартиру.

При обращении в МФЦ вместе с договором надо будет подать следующие виды документов:

  • копии паспортов участников сделки;
  • копии документов на квартиру;
  • согласие супруги на проведение сделки;
  • разрешение от органов опеки на продажу квартиры;
  • оригинал квитанции об оплате госпошлины (2000 рублей – оплачивает покупатель).

Регистрация сделки в МФЦ осуществляется в течение 7 рабочих дней.

При приеме документов и продавец, и покупатель получат расписку, в которой будет указанно, какие именно бумаги были взяты. Если чего-то не хватит, то МФЦ свяжется с участником сделки по продаже квартиры по ипотеке и попросит его довнести нужный документ.

Отказом в приеме документов может послужить только отсутствие паспорта.

Прием документов еще не означает, что сделка будет зарегистрирована.

Конечно, в большинстве случаев никаких проблем не возникает, но лучше немного подождать и произвести окончательный расчет после получения на руки всех подтверждающих переход права собственности бумаг.

Заключение

Таким образом, для продавца сделка купли-продажи квартиры по ипотеке практически ни чем не отличается от покупки квартиры за наличный расчет. Разве что придется немного подождать, пока банк одобрит сделку.

Основную долю расходов по покупке квартиры в кредит несет на себе покупатель. Продавцу нужно только собрать документы и удостовериться, что жилье юридически чистое – эти бумаги нужно будет сдать и в банк, и в МФЦ.

Вне зависимости от выбранного способа получения средств продавец получит всю сумму на руки полностью, без оплаты комиссии и подобных взносов.

Источник: http://ipoteka.zone/sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku.html

Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

Сделка по продаже квартиры как происходит

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры.

Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки.

Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры — документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья.

Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации — рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты.

Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Следует «увязать» ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты — наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки — ключевой вопрос. Процедура сбора нужных «бумажек» — один из самых важных этапов дела.

Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз — в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки — прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт).

При продаже недвижимого имущества — совместной собственности — предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности.

Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа — подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению — договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости — эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне — разумеется, не бесплатно.

Составление предварительного договора купли-продажи

Зачем необходим данный документ? Его задача — обезопасить обоих участников сделки — и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного.

Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья.

В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки — все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Один из ключевых моментов — денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого — гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно — обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Источник: http://fb.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

Пошаговая инструкция при продаже квартиры — купли-продажи, в 2018 году, самостоятельной, через ипотеку

Сделка по продаже квартиры как происходит

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

  1. Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
  2. Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2018 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

  • существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
  • возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
  • предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

  • профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
  • экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
  • сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие этапы:

  1. Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
  2. Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
  3. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
  4. Сбор документов.
  5. Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
  6. Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
  7. Подписание соглашения, регистрация права собственности.
  8. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора необходимой документации, причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
  • правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
  • кадастровая и техническая документация;
  • свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
  • разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
  • согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
  • предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
  • документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Здесь можно ознакомиться с образцами разрешения органов опеки, согласия супруга на продажу квартиры, предварительного договора.

Заключение договора

Не предусматривается установленного образца договора, но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

  • ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
  • информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
  • права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
  • последствия невыполнения условий договора;
  • подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Здесь можно скачать примерный образец договора купли-продажи квартиры.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче задатка.

Образец соглашения о задатке за квартиру представлен тут.

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

  • если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
  • если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Здесь представлен образец заявления о регистрации права собственности на недвижимость.

Передача недвижимости

Передача недвижимости происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

  • наименование документа;
  • ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
  • полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
  • упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
  • подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

  • не были соблюдены некоторые условия договора;
  • продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Здесь представлен образец акта передачи квартиры при продаже.

Взаиморасчеты

Передача средств за недвижимость может осуществляться двумя способами:

  1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
  2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Тут можно скачать образец расписки в получении денежных средств за квартиру, образец акта приема-передачи ключей.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Если жилищный кредит оформлен на продавца, который его не выплатил окончательно, но решил продать недвижимость, то требуется получить соответствующее разрешение от банка.

Без его наличия сделка может быть признана недействительной.

Госпошлина

Обязательным документом при осуществлении сделки является квитанция об уплате государственной пошлины. Без её наличия купля-продажа не будет зарегистрирована.

Размер пошлины равен 2.200 для физических лиц. Сумма делится поровну между сторонами.

Образец квитанции об оплате госпошлины за регистрацию права собственности можно посмотреть тут.

Существующие риски

Сделка продажи квартиры связана с множеством рисков.

К примеру:

  • использование документов на недвижимость аферистами;
  • возможность обращения в недобросовестное риэлтерское агентство;
  • применение фальшивых бумаг.

Чтобы предупредить непредвиденные обстоятельства, рекомендуется ответственно подходить к сделке – проверять паспорта покупателей и никому не передавать подлинники документов.

На видео об особенностях сделки по продаже жилья

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/poshagovaja-instrukcija-pri-prodazhe-kvartiry.html

Как происходит сделка купли продажи квартиры за наличный расчет – порядок, какие документы должны быть

Сделка по продаже квартиры как происходит

Покупка квартиры за наличный расчет согласно Законодательству Российской Федерации ничем не отличается от оплаты при помощи банковского перевода. Но как и любой вид проведения денежных операций, он имеет свои нюансы.

Расписка о получении наличных денежных средств по договору купли продажи

Расписка о получении задатка или аванса – это норма перестрахования покупателя. Для того, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски, покупатель при передаче денег просит покупателя в обязательно порядке написать расписку о их получении, где указывается:

  • где была совершенна передача;
  • какая сумма оплачена;
  • за что оплачено;
  • кем и кому оплачены деньги.

Важные нюансы: как происходит сделка при оплате деньгами

Учитывая то, что процедура купли-продажи квартиры также имеет свои моменты, стоит более детально остановиться на процедуре оплаты за наличный расчет.

Рассмотрим права и обязательства каждой стороны в данной сделке.

Для продавца

Продавец обязуется:

  • подготовить совместно с покупателем договор о купли-продаже квартиры. Это можно сделать, как самостоятельно, так и при помощи юриста, нотариусу или агента по недвижимости.
  • Собрать пакет документов, который необходим для проведения регистрации прав собственности при покупке жилья новым владельцем.
  • Подписать договор совместно с покупателем.
  • Принять оплату за наличный расчет от покупателя.

Если продавец – это юридическое лицо, то существуют определенные ограничению по внесению размеров наличных оплат.

Для покупателя

Покупатель в свою очередь обязуется:

  • Выбрать жилье, осмотреть его.
  • Проверить на достоверность правоустанавливающие документы. Попросить продавца сделать выписку из ЕГРН для подтверждения факт прав собственности заявленным хозяином квартиры.
  • В случае, если купля-продажа квартиры осуществляется через посредника, то нужно проверить доверенность на его лицо.
  • Покупателю необходимо убедиться, что все проживающие и не проживающие на территории квартиры, выписаны с нее. Расширенная выписка из домовой книги поможет в этом убедиться.
  • Проверить на задолженность оплаты по коммунальным услугам. Также стоит прописать в договоре, что в случае, если за квартиру придут долг новому владельцу, то продавец обязуется их выплатить.

Может понадобиться и более детальная проверка на юридическую чистоту квартиры.

Если же всё нормально, тогда переходят к следующему этапу – это заключение договора. Покупатель передает деньги за оплату купли квартиры. Сумма к выплате будет та, которая прописана в договоре. Затем проходит регистрация прав собственности нового владельца квартиры.

Стоит отметить, что данная покупка является дорогостоящей, поэтому продавцу лучше всего себя обезопасить от казусов. Таким образом, в договоре прописывают не только сумму аванса, которая была оплачена, а и штрафные санкции за неустойки.

Если покупатель прерывает сделку, то продавец оставляет задаток себе в полной мере.

Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю задаток в двойном размере.

Какие документы нужны на заключение договора от обеих сторон

При подписании договора о купли-продажи недвижимости, как мы говорили ранее, необходимо собрать пакет документов. Он состоит из:

  1. Договора о купли-продажи квартиры, который в обязательном порядке должен быть подписан каждой стороной. Если продавец является в долевой собственности с другими людьми на квартиру, то тогда договор должен быть заверен у нотариуса.
  2. Акт приема-передачи квартиры – это документ, без которого не возможно провести регистрацию прав. Его необходимо заполнить продавцу о том, что он передает во владения квартиру новому покупателю и собственнику.
  3. Выписка из Росреестра. Документ, который на данный момент является подтверждением прав собственности владельца, имеет кадастровый номер квартиры.
  4. Чек об оплате государственной пошлины. Если данного факта оплаты налога не будет, регистратор откажет в проведении сделки. Госпошлина является обязательным платежом.

В зависимости от сделки, могут быть нужны и другие документы. Например:

  1. если продавец квартиры состоит в браке, то по закону обязательно нужно соглашение его супруги/супруга на совершение данной сделки.
  2. Если купля-продажа происходит не от лица владельца, то необходимо доверенность на посредника, которая заверена у нотариуса.
  3. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок – здесь процедура переоформления будет несколько другая.

Также, при совершении сделки за наличный расчет, важно факт передачи денег:

  1. Самым обычным является расписка.
  2. Копия договора продавца с банком, которая свидетельствует об аренде ячейки – в случае, если передача денег происходит через банковскую ячейку.
  3. Свидетельством также может стать и проверка банка на фальсификацию купюр.

Что нужно учесть при составлении соглашения

Если договор о купли-продажи квартиры предусматривает покупку недвижимости на наличный расчет, то необходимо учесть и обговорить сторонам следующие моменты:

  1. Передачу денег. В каком порядке и где будет передача осуществляться. Вышеупомянутые способы передачи денег помогут вам подобрать лучший для вас.
  2. Условия, на которых осуществляется оплата первого платежа – аванса или задатка. Согласно законодательствую Российской Федерации, эти два понятия имеют разную юридическую силу.
  3. Регистрация в Росреестре осуществляет после передачи денег продавцу. Поэтому этот момент необходимо учесть в договоре купли-продажи квартиры.

Какую валюту выбрать для расчета

Лучше всего оплачивать покупку жилья национальной валютой. Но если покупатель и продавец придут к решению, что им удобней провести оплату сделки в иностранной валюте, то Законодательством Российском Федерации предусмотрена возможность оплаты не только российскими рублями. Обычно оплаты проводят еще в долларах или в евро.

Ограничение на оплату наличным платежом

Законодательством Российской Федерации предусмотрен расчет наличными платежами с ограничением в 600 000 рублей. Данный закон вышел в январе 2014 года и теперь нужно проводить несколько операций для оплаты сумм превышающие 600 000 рублей.

Таким образом Государство пытается избавиться и искоренить теневой рынок и скрытие неофициальных доходов граждан. Также существует порядок ограничений для определенных лиц – это юридические лица, они имеют право провести оплату наличными средствами только в размере 100 000 рублей.

Как обойти ограничения

Существуют также и методы, как обойти данное Постановление Правительства.

Во-первых, данный лимит не распространяется на иностранную валюту, поэтому можно провести расчет наличными в другой, не национальной валюте.

Дробление на части

Вторым способом, как обойти Постановление об ограничениях сумм, является дробление суммы. Что это значит? В этом случае обычно используют следующий алгоритм:

  1. Первый взнос передают в качестве аванса об оплате за квартиру.
  2. Второй платеж происходит при передаче документов в Росреестр или Многофункциональный центр для оформления прав собственности.
  3. Третий платеж происходит при получении прав собственности новым владельцем квартиры.

Такой способ используется, если квартира недорогая и ее стоимость можно разбить на три части, которые не превышают 600 000 рублей разового платежа.

Недостатком является то, что если продавцу деньги нужны срочно, он их не сможет получить разовым платежом, как хотел.

Банковская ячейка и аккредитив

Основной особенностью покупки квартиры за наличные является отсутствие посредников, которые являются финансовыми учреждениями, кредитными организациями, которые, непосредственно, предоставляют ячейку для передачи и хранения денег или аккредитивный счет. При таком виде оплаты за квартиру наличными стоит учитывать:

  1. Покупатель квартиры самостоятельно выбирает и договаривается за цену с продавцом недвижимости.
  2. Договор должен обязательно соответствовать и удовлетворять все запросы обеих сторон.
  3. Стороны назначают дату составления договора.
  4. Стороны обращаются с пакетом документов и договором о купли-продаже квартиры в Росреестр.
  5. Передача денег в обычном порядке происходит при подписании договора и передачи новому владельцу ключей от жилья.

Платежные поручения

Платежные поручения являются рекомендационным документом при проведении сделки о покупке квартиры за наличный расчет. Что такое платежное поручение и какие его преимущества и особенности?

Платежное поручение – это способ перевода денег от покупателя продавцу. Срок заключения договора при передачи денег не обязательно должен быть большим.

Платежное поручение имеет последующую информацию:

  1. Дату подписания, срок оплаты.
  2. Реквизиты покупателя и продавца.
  3. Суммы денежных средств с точностью до рубля.
  4. Причину перевода денег.

Возможные риски и меры безопасности

Рисками при проведении сделки с наличным расчетом заключаются в следующем:

  • при оплате аванса продавец имеет право сразу же распорядиться суммой денег, поэтому в случае расторжения сделки потом может возникнуть проблема взыскать назад деньги.
  • Получив квартиру еще до момента оплаты полной стоимости квартиры, покупатель может перепродать ее и разорвать сделку.

Методы, которые помогут уберечь от подобных ситуаций:

  • составление расписки. Правильное и юридически грамотное составление расписки поможет обезопасить как покупателя, так и продавца. Обязательно выберите форму расписки, количество свидетелей при которых будет она писаться, а также обязательно возьмите проверенных лиц.
  • Передача денег через посредника – к примеру, через банк. Для этого стоит обратиться для передачи денег через банковскую ячейку или оформить аккредитив.
  • Если возможно, то провести оплату не наличным расчетом, а через банковский счет.

Расчет за квартиру наличными нельзя назвать идеально безопасным вариантом. Если исключить его нельзя, то лучше проводить такие сделки с расчетом того, чтобы сразу же после получения средств они были переданы на надежное хранение, например в банк.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-za-nalichnyj-raschet/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.